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西安港:打造“一带一路”立体化开放大通道

2019-05-21 21:59 来源:糗事百科

  西安港:打造“一带一路”立体化开放大通道

  这是本月发生在冲绳县的第二起美国军机部件高空坠落事件。去年正式入职后,虽然工作时间紧张,但她还是每天抽出至少一个半小时练琴。

冲绳县政府相关人士称,驻冲绳美军最高长官、冲绳地区协调官尼克尔森(海军陆战队中将)在电话中向富川道歉称“非常抱歉”。”家在滕州的陪考家长张女士给记者算了一笔账,儿子买钢琴花了将近2万元,集中学习期间,一对一的钢琴课,一小时500元,一天上6-8小时,一天下来至少三四千元。

  记者韩建东昨日上午,海南省食药监局稽查局、海口市食药监局、龙华区金盘食药监所工作人员,对海口市唯一一家海底捞火锅店进行突击检查。中国女子乐队用中国乐器演奏的各种曲目,尤其是用琵琶和扬琴合奏《土耳其进行曲》,让她特别兴奋。

  近日,河北省北部的塞罕坝秋色显现,蓝天白云与林海交相辉映,构成美丽的秋日画卷。23时14分,张某杰行至事发地点,并倒地不起,先后被大马力拖拉机和半挂车碾轧,经公安侦查锁定了造事车辆、逃逸方向和车牌。

2017年10月,驻日美军一架CH-53E直升机在空中起火后紧急降落,机组人员无恙。

  况且大丈夫战死沙场,这是人生幸事。

  (完)发布会现场王瑞子一身裤装,黑色修身喇叭裤配以短款露脐露背白衬衣,虽不似剧中磬儿那般真挚热烈,却多了几分活泼与灵动,在现场玩起切水果大战时,更是力挽狂澜赶超众人。

  8月25日午间,中国交通广播记者来到涉事门店看到,门店正常营业,顾客来往不绝,对新闻报道表示不知情。

  “这是我们第五年参加琵琶夏令营了。2017年2月,原告就被告侵权行为向上海市文化市场行政执法总队投诉,同年2月22日上海市文化市场行政执法总队对被告经营场所的计算机进行现场检查,发现8台计算机中安装了涉案CATIA V5 R20软件。

  飞行员通过机尾的着陆尾钩钩上拦阻索,强制减速并紧急着陆。

  今年4月26日,3名美国参议员提出一份议案,以向土方交付F-35战机可能损害美方利益为由,要求美国停止向土耳其交付,并限制相关技术转让。

  8月25日中午,中国交通广播记者来到海底捞被曝后厨“脏乱差”的涉事门店之一劲松店,看到门店正常营业,顾客来往不绝,门童热情的邀请记者上楼,对新闻报道表示不知情。起诉:未经授权使用七个登记字体索赔51万元2013年12月,向佳红向广东省版权局申请作品名称为“向佳红毛笔行书字体”的作品著作权登记。

  

  西安港:打造“一带一路”立体化开放大通道

 
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外国人在美置业可不容易
2019-05-21 10:00 来源: 文汇报
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  美国是一个移民国家,海外人士可以来美国投资或购置房产。虽然美国政府对外国人购买房产几乎没有任何法律上的限制,但在税收和贷款方面却执行着比对待美国人更苛刻的标准,并且某些高档公寓在购房资格审查上也令不少外国购房者望而却步。

  “合作公寓”不“合作”

  “一流的曼哈顿合作公寓”——这是一句在房产广告中的常见用语,总会令人联想起某个堡垒般的高档住宅区形象,要想顺利攻克那种地方不仅需要具备“不差钱”的经济实力,更要通过堆积如山的资料和令人胆怯的面试的两面夹击,才可将其纳入名下。

  在纽约的房地产市场,国际买家几乎占了全部购房者的三分之一。从房屋类型来说,无论是商业楼宇、土地还是住宅,都是开放的市场,美国人和外国人买房基本没有太大的区别,但却有一种房屋类型对国外投资人限制较多,也就是上文广告中提到的合作公寓,由于审查严苛,一般外国人不会购买。

  近一个世纪以来,购买合作公寓一直是在曼哈顿拥有高档公寓的传统方式,占据所有可供购买公寓数的三分之二。合作公寓由公寓公司拥有,购买合作公寓,其实是购买该公司的股份,以股东身份享有“产权租赁权”,并且购买合作公寓单位没有屋契,只有一份股票证书。通常购买的公寓越大,则表明购房者在该公司拥有的股份越多。

  很多合作公寓不卖给外国人,购买者需要有美国居民卡或美国公民才行。而且大多数合作公寓要求股份持有人把公寓作为他们的主要居所,虽然也允许一到两年的转租,但是承租人必须提交正式申请,并且通过合作公寓的董事会(类似业主委员会)的面试和资格审查。购买合作公寓必须得到董事会批准。所有的潜在买房者都必须提交“董事会审批文件组合”,其中包括购房申请、个人推荐函和专业推荐函,以及详细的收入和资产信息等。

  在购买合作公寓之前,投资者都要进行一个“购房申请”程序,主要目的是让合作公寓的管理委员会对潜在购房者做一个背景调查,包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障现有单位住户的利益,为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。合作公寓的购房申请一般包括面试环节,以便询问与购房者提供的信息有关的问题。董事会在面试时可依据其公司的管理理念,甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。董事会可批准或拒绝任何申请人,而不必说明理由。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居;有三名幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝;甚至有律师被拒因为担心其动辄起诉等。

  纽约最大房地产公司霍尔斯特德的从业人士肖红告诉记者,从法律层面讨论,“购房申请”是这类合作公寓买卖的必经程序之一,一旦被董事会拒绝则交易不成。投资者对购房申请难易程度的考量,不应仅限于自己购买时通过董事会审核的几率,也应考虑到未来出售时该审查程序过于繁琐困难而对潜在买家的影响。而且合作公寓不仅购买手续复杂,而且还有转租限制(也就是说不能随意出租给其他人)。

  据美国《华尔街日报》报道,法国政府两年前为其常驻联合国大使德拉特在纽约市购买官邸时遭到拒绝。报道称,德拉特相中一套市场价720万美元的曼哈顿豪华公寓,却遭到邻居业主反对,理由是这处公寓可能被用于举办喧闹的名流社交活动。根据公寓所属大楼的业主委员会要求,德拉特如果入住公寓,必须确保在住所举办的聚会、接待等社交活动低于一定数量。这项交易最终由于业主委员会的反对而没能成功。

  卖房缴税可不只是段子

  从购房手续来讲,所有流程和提供的材料都是一样的,外国人也可以申请美国的贷款。许多银行和贷款机构有提供给外国人的贷款计划,但利率和贷款金额以及提供的材料有些不同。外国买家想要取得购房贷款,条件比美国人更加苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且贷款利率也会比较高。现在美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们拿到的利率会在5%甚至更高。

  从税务的角度来看,外国人买房同样可以享受许多税务减免政策。只要这些外国人在美国报税,比如买房自住,申请了贷款,那么年终可以申请地税和贷款利息的抵扣;还有买房投资的外国人,有出租收入,年终报税时也可以将一些费用进行税务抵扣。

  外国人出售美国房产与美国人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。但与本地人不同的是,外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。

  由于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出,赚了差价后没交税就走人了,而美国税务局无法跨国追讨,美国国会早在1980年便制定了“外国人房地产投资税收法”,规定“外国个人或公司在出售位于美国房地产时,需要缴纳房款10%作为所得税预扣款”。据肖红介绍,近些年为打击“炒房团”,美国政府还大幅上调外国人在美出售房产时的预扣税。根据全美房地产协会报告,外国人在美出售30万美元以上房产,需缴纳的预扣税去年2月起从10%涨至15%,并且预扣税是指卖房成交价的百分比,而非所赚的差额部分。

  因此,在美国出售房地产不管是否盈利,都将被扣留成交价的10%-15%。这笔钱由买方截下,在成交后的20天内上交国税局。买方如果没有依法预扣这笔税款,房屋全额成交,会面临1万美元的罚款。如果外国卖主以后据实报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款多于应缴纳的税款),国税局扣除税款后再退还剩余部分;如果卖主没有报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款还不够缴税),国税局就没收这笔预扣款。

  另外,外国人在美国的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国身份的居民也有这两个税,但每个人一生有543万的免税额度,夫妇的免税额高达1086万美元。但是外国人将美国财产进行赠与或继承时,免税额只有6万,6万以上要缴纳40%的赠与税或遗产税。

  对于金额巨大的投资型房产,赠与税和遗产税的涉及数额可谓惊人。曾有一位投资者在曼哈顿购置了一套价值千万美元的房产,不料两年后这位房主因车祸去世,房产由其子继承。根据美国法律规定,联邦税局需要征收40%的遗产税,纽约州也要征收10%的遗产税,其子无奈只好卖掉房产来缴税。(驻联合国记者 袁博)

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